Rendite-Rechner für Monteurzimmer

Gerechnet wird in Bett-Nächten: ein Schlafplatz, eine Nacht, so wie Monteurzimmer verkauft werden. Ein Monat hat dabei 30,4 Tage (365,25 geteilt durch zwölf), damit der Monatswert mal zwölf ein sauberes Jahr ergibt und ein kurzer Februar die Hochrechnung nicht verzerrt. Vom Umsatz gehen zuerst die variablen Kosten jeder belegten Nacht ab, dann die Fixkosten des Monats, und was übrig bleibt, ist der Gewinn.

Die Fixkosten sollten bei halber Belegung gedeckt sein. Steht in der Ergebniskarte eine Break-even-Auslastung unter 50 Prozent, trägt sich das Haus auch in einem mittelmäßigen Quartal. Steht dort 60 oder 70 Prozent, hängt der Betrieb an einer durchgehend guten Auftragslage in der Region: Zieht eine Großbaustelle weiter, kippt der Monat sofort ins Minus.

Die Auslastung ist die Zahl, die man am schlechtesten kennt und am liebsten zu hoch schätzt. Rechnen Sie jeden Fall zweimal, einmal mit Ihrer Erwartung und einmal mit zehn bis fünfzehn Prozentpunkten weniger. Trägt der zweite Durchgang noch, ist die Kalkulation belastbar.

Sechs Betten, 25 Euro je Bett und Nacht, 70 Prozent Auslastung, 900 Euro Fixkosten im Monat, 4 Euro variable Kosten je Nacht, dazu 40 Euro Reinigung je Aufenthalt bei durchschnittlich 14 Nächten.

• Kapazität: 6 Betten × 30,4 Tage = 182,4 Bett-Nächte, davon 127,68 belegt
• Umsatz: 127,68 × 25 Euro = 3.192,00 Euro im Monat
• Reinigung je Bett-Nacht: 40 Euro ÷ 14 Nächte = 2,86 Euro
• Variable Kosten: 127,68 × 6,86 Euro = 875,52 Euro
• Gewinn: 3.192,00 − 875,52 − 900,00 = 1.416,48 Euro im Monat
• Break-even: 27,2 Prozent, also 8,27 belegte Nächte je Bett und Monat

Das Haus trägt sich ab gut acht belegten Nächten je Bett, und jede Nacht darüber bringt 18,14 Euro Deckungsbeitrag. Wer denselben Fall mit 30 Euro statt 25 rechnet, landet bei 2.054,88 Euro Gewinn, also 638,40 Euro mehr im Monat, und der Break-even fällt auf 21,32 Prozent. Genau diesen Vergleich zeigt die Tabelle über diesem Abschnitt.

Die Reinigung wird nicht eingerechnet, weil man sie selbst macht. Sie kostet trotzdem: Im Beispiel oben sind es 2,86 Euro je Bett-Nacht, über zwölf Monate rund 4.380 Euro. Wer sie später abgeben muss, wegen Krankheit, Urlaub oder einem zweiten Objekt, hat diesen Betrag nie einkalkuliert und findet ihn dann als Loch im Ergebnis wieder.

Die Fixkosten sind zu kurz. Miete und Nebenkosten fallen jedem ein. Vergessen werden Grundsteuer, Portalgebühren, Steuerberatung und vor allem eine Rücklage für Instandhaltung. Rechnen Sie 1 bis 2 Euro je Quadratmeter und Monat für Instandhaltung dazu; eine neue Heizung kommt sonst genau in dem Jahr, in dem gerade Leerstand war.

Der Preis wird nie geprüft. Viele Vermieter setzen einmal einen Preis und lassen ihn drei Jahre stehen, während die Nebenkosten steigen. Fünf Euro mehr je Nacht verändern bei sechs Betten und 70 Prozent Auslastung das Jahresergebnis um mehr als 7.600 Euro, ohne dass eine einzige Nacht zusätzlich verkauft werden müsste.

Nicht im Ergebnis enthalten sind Abschreibung, Zinsen und Tilgung eines Darlehens sowie Ihre eigene Arbeitszeit. Der ausgewiesene Gewinn ist ein Betriebsergebnis vor diesen Posten, keine Steuerbemessungsgrundlage. Preis und Kosten müssen außerdem dieselbe Sicht haben: entweder beides netto oder beides brutto.